Un progetto di rigenerazione urbana ben condotto deve necessariamente adottare un approccio multidisciplinare e partecipativo, che integri competenze urbanistiche, architettoniche, ingegneristiche, ambientali, sociali ed economiche. Il primo passo è quasi sempre rappresentato dalla caratterizzazione e dalla bonifica ambientale dei suoli, spesso contaminati da pregresse attività industriali. Questo passaggio, sebbene oneroso, è indispensabile per garantire la salubrità dei futuri usi dell’area. La progettazione deve poi mirare a un elevato grado di mixité funzionale, evitando la creazione di quartieri monofunzionali (solo residenziali o solo direzionali) e favorendo invece la compresenza di diverse destinazioni d’uso (abitare, lavorare, commercio di vicinato, servizi pubblici e privati, cultura, tempo libero) che garantiscano vitalità e sicurezza dello spazio pubblico nell’arco dell’intera giornata. La qualità dello spazio pubblico, la permeabilità del suolo, la presenza di aree verdi e di soluzioni basate sulla natura per la gestione delle acque meteoriche e la mitigazione del microclima sono elementi progettuali irrinunciabili per la creazione di quartieri resilienti e salubri.
La rigenerazione urbana non è solo una questione di trasformazione fisica degli spazi, ma anche e soprattutto un processo di rigenerazione sociale ed economica. Un progetto di recupero di un’area dismessa può diventare il volano per la creazione di nuova occupazione, per l’attrazione di talenti e imprese innovative, per la sperimentazione di forme di abitare collaborativo e di gestione condivisa dei beni comuni. Perché ciò avvenga, è fondamentale il coinvolgimento attivo della comunità locale in tutte le fasi del processo, dalla definizione degli obiettivi alla progettazione partecipata, fino alla gestione degli spazi rigenerati. I patti di collaborazione tra amministrazione pubblica e cittadini attivi, le cooperative di comunità, le fondazioni di partecipazione e le società benefit sono strumenti giuridici e organizzativi innovativi che possono facilitare questo coinvolgimento e garantire che la rigenerazione risponda effettivamente ai bisogni e alle aspirazioni di chi vive e lavora in quel quartiere.
Infine, affinché la rigenerazione urbana diventi la modalità ordinaria di trasformazione della città e non l’eccezione, è necessario un deciso cambio di paradigma nelle politiche urbanistiche e fiscali a tutti i livelli di governo. A livello nazionale, è urgente l’approvazione di una legge quadro sul consumo di suolo che fissi un obiettivo vincolante di azzeramento del consumo netto di nuovo suolo entro una data certa. A livello regionale e comunale, gli strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica devono essere riformati per disincentivare fiscalmente l’edificazione su suolo libero e, al contrario, incentivare e semplificare le procedure per gli interventi di recupero, riqualificazione e sostituzione edilizia all’interno del perimetro urbano consolidato. La fiscalità immobiliare (IMU, oneri di urbanizzazione, contributo di costruzione) dovrebbe penalizzare il degrado e l’abbandono delle aree edificate e premiare gli interventi di rigenerazione ad alta qualità ambientale e sociale. Solo attraverso un quadro normativo e fiscale chiaro, stabile e coerente sarà possibile orientare gli investimenti privati verso la rigenerazione del patrimonio edilizio esistente e delle aree dismesse, e arrestare la progressiva erosione del nostro prezioso e limitato suolo.
